Особенности обращения взыскания на право аренды

22.09.2020 08:31 Туапсинский отдел
Печать
Главная особенность в том, что в результате обращения взыскания приобретателю передаются не только права должника по договору аренды, но и его обязанности перед арендодателем. То есть приобретатель становится новым арендатором, как при перенайме. Поэтому без согласия арендодателя обратить взыскание на право аренды по общему правилу нельзя.
Обратить взыскание можно на право аренды как недвижимого, так и движимого имущества (п. п. 3, 7 ч. 1 ст. 75 Закона об исполнительном производстве). Чаще всего взыскание обращается на право аренды земельного участка.
Реализуется право аренды на открытых торгах в форме аукциона.
1. Какие права и обязанности переходят при обращении взыскания на право аренды
В результате продажи права аренды к приобретателю переходят все права и обязанности, которые предусмотрены соответствующим договором аренды. Он не может получить права должника отдельно от его обязанностей перед арендодателем. Таким образом, приобретатель права аренды становится новым арендатором аналогично тому, как это происходит при перенайме (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11).
Учтите, что иногда право аренды может быть передано только вместе с правами и обязанностями, которые закреплены не только в договоре аренды, но и в ином договоре. Такая ситуация может возникнуть, например, если взыскание обращается на право аренды государственного (муниципального) земельного участка, который сдали в аренду юрлицу для освоения территории в целях строительства стандартного жилья. В этом случае передавать надо также права и обязанности, которые содержатся в договоре об освоении такой территории в целях строительства стандартного жилья (п. 9.1 ст. 22 ЗК РФ).
2. Когда нужно согласие арендодателя на обращение взыскания
По общему правилу без такого согласия невозможно обратить взыскание на право аренды, поскольку согласие нужно, чтобы передать права и обязанности арендатора по договору аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве). Без согласия арендодателя, когда оно необходимо, сделка будет ничтожной (п. 2 ст. 391, ст. 392.3 ГК РФ).
Не требуется согласие арендодателя только в некоторых случаях обращения взыскания на право аренды земельного участка.
В частности, оно по общему правилу не нужно, когда договор аренды государственной или муниципальной земли заключен более чем на 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Однако если такой договор заключен до 30 октября 2001 г. (то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ) и в нем есть условие о получении согласия арендодателя на передачу права аренды, руководствуйтесь договором (п. п. 2, 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Согласие арендодателя на переход прав и обязанностей арендатора к другому лицу может быть оформлено как отдельным документом, так и дано в договоре аренды. Если согласие есть в договоре, повторно его получать не нужно (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
 
3. Как обращается взыскание на право аренды
В рамках исполнительного производства взыскание на право аренды обращается так же, как и на другое имущество должника.
Однако есть некоторые особенности, в частности:
1) к оценке права аренды пристав обязан привлечь оценщика (п. 3 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве);
2) арест права аренды не мешает арендодателю расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным законом или договором, если арендатор нарушит договор (ст. 619 ГК РФ);
3) на право аренды, принадлежащее юридическому лицу или ИП, требования к которому связаны с его предпринимательской деятельностью, взыскание обращается во вторую очередь - при отсутствии или недостаточности денежных средств. Это касается права аренды, которое не используется непосредственно в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг. Если же оно используется подобным образом, то очередь будет четвертой (ч. 1, 2 ст. 94 Закона об исполнительном производстве);
4) для обращения взыскания на право аренды земельного участка, в отличие от обращения взыскания на сам участок, не нужно решение суда (ст. 278 ГК РФ);
5) продают право аренды на открытых торгах в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). При этом если реализуется право долгосрочной аренды недвижимости, пристав передает организатору торгов документы, которые предусмотрены ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве (в частности, копию договора аренды). Определения долгосрочной аренды в законе нет, но на практике считается, что это аренда на год и более.
Обращение взыскания на заложенное право аренды имеет дополнительные особенности. Так, в отношении залога права аренды недвижимости по общему правилу применяются нормы об ипотеке (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). В частности, заложенное право аренды недвижимости реализуется в соответствии с Законом об ипотеке с последующим оформлением уступки данного права (п. 3 ст. 56 Закона об ипотеке). В том числе Закон устанавливает, что торги по продаже заложенного имущества надо проводить по месту нахождения этого имущества (п. 2 ст. 57 Закона об ипотеке).