Наиболее частым вопросом, задаваемым заявителями при государственной регистрации договора купли-продажи является возникновение ипотеки в пользу продавца (как обеспечение выполнения условий оплаты по договору).

Важнейшим основанием возникновения права залога является договор. В соответствии с п.1 ст. 339 ГК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также у какой из сторон находится заложенное имущество. Перечисленные условия относятся к разряду существенных условий договора о залоге. Помимо этого в договоре об ипотеке должны быть указаны: право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю; наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

 Договор дарения - это безвозмездная сделка, т.е. обязанность по имущественному представлению лежит лишь на одной из сторон - дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не причитается. Причины, побуждающие дарителя передать вещь или имущественное право одаряемому за счет уменьшения своего имущества, могут быть различными. Чаще всего намерение заключить договор дарения возникает под влиянием личных отношений, сложившихся между дарителем и одаряемым. Это может быть и чувство благодарности к одаряемому, симпатия и т.д. В любом случае такие побудительные мотивы не имеют правового значения.

      Обеспеченность кредита - необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, в том числе государственных и иных ценных бумаг, банковскими гарантиями и иными способами, предусмотренными федеральными законами или договором. Это обусловлено тем, что банковское кредитование является сферой финансовой деятельности, наиболее связанной с риском невозврата заемных средств.

Статьей 23 Федерального Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации.

        На практике при осуществлении государственной регистрации договоров данного вида часто возникают «правовые проблемы», которые препятствуют государственной регистрации и зачастую являются причинами для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации, в связи с чем хотелось бы отметить следующее. Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На протяжении времени с 2007  внесен ряд изменений в законодательство. Внесенные поправки дали новые возможности в применении материнского капитала. Вначале материнский капитал предназначался  на оплату обучения детей, на  пополнение  пенсионного накопления  матери, на приобретение  жилья. Затем было разрешено  погашать ипотечные и жилищные кредиты, причем досрочно (до истечения 3 лет). Материнский капитал можно перечислить на лицевой  счет  для оплаты работ по строительству жилья  или  переоборудования  дома своими силами (с 2011 года). Внесенные за эти годы в Закон о материнском капитале поправки значительно расширили возможности его применения. Так, в текущем году средствами, полученными по сертификату материнского капитала, допускается гасить жилищные кредиты и займы (или часть, если их размер больше суммы капитала), включая и ипотечные. То есть возместить средства, взятые в долг на покупку или возведение жилого помещения, независимо от времени их получения и возраста ребенка. Раньше, не дожидаясь достижения ребенком трех лет, материнский капитал допускалось направлять на уплату кредитов, взятых до конца 10-го года. Теперь такое ограничение устранено. И взяв жилищный кредит в текущем или последующих годах, родители смогут сразу направить на их уплату средства, полученные по сертификату, даже если их второй малыш еще не достиг трехлетнего возраста.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

Тенденцией последнего времени является учащение случаев невыполнения обязательств по договорам и займам, приводящих к росту дел о банкротстве. В основную группу риска попали и застройщики – и те, кто уже начал процедуру банкротства, и те, кто готовится активировать ее в самое ближайшее время.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.
С другой стороны выступают обычные граждане, которые оплатили инвестиционные взносы за строительство квартир в жилых домах и так и не дождались завершения их строительства. Что они могут получить в случае банкротства компании-застройщика? Получат ли граждане в собственность проинвестированные квартиры?

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (долее СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

      24.11.2011 отделом регистрации прав на объекты недвижимого имущества жилого и нежилого назначения (далее отдел) была проведена рабочая встреча с представителями строительных организаций, в целях повышения эффективности работы взаимодействия между структурами.

    На рабочей встрече присутствовали: начальник отдела - В. В. Рудакова, заместитель начальника отдела Т.А. Герасименко, государственные регистраторы отдела – Е. В. Макарец, В.В.Филатова, Н.А.Петрова, Р.Ю.Романова, К.А.Пилунц, О.А.Казакова, а также представители строительных организаций ООО «Сфера Жилья», ЗАО «Кубанская марка»,  ООО СИК «Девелопмент-Юг», ООО «Нефтестройиндустрия-Юг», ООО «ОБД-Инвест» ООО « ОБД-Риелт», ООО «Черноморская строительная компания», «СМУ Краснодар», «ССМУ Краснодар», ЗАО «Кубаньстройпроект», ООО «Стройпроект-21», ООО «Жилсервис», Фирма «Таурас-96», ОАО «Кубанское РП».

Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в Земельный и Градостроительный кодексы РФ внесены изменения, направленные на обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
В развитие положений части 6 ст. 6 Водного кодекса РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
В соответствии с этим же Законом перечень территорий общего пользования, предусмотренный ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, дополнен береговыми полосами водных объектов общего пользования.
Изменения коснулись и Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г.  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним», в частности, введена статья 22.3, предусматривающая особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок.
В соответствии с ч.1 право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании искусственного земельного участка и разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на искусственно созданный земельный участок возникает право общей долевой собственности.
Часть 2 ст.22.3 предусматривает, что если в представленном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи разрешении на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию одновременно предусмотрен ввод расположенного на нем объекта капитального строительства в эксплуатацию, то государственная регистрация права собственности на указанный объект капитального строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на искусственно созданный земельный участок.
Указанные положения вступили в силу 2 августа 2011 г.

Напоминаем, что Президентом Российской Федерации дано поручение о прекращении практики продления временных норм, не позволяющих реализовать предусмотренное Федеральным законом от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) требование, согласно которому со дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, не предусмотренные им права на землю подлежат переоформлению.

          Договор ренты является реальным договором. Первое что нужно сказать о договорах ренты, это то, что они в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Недопустимой ошибкой будет считаться незарегистрированный договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, так как все договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 пунктом 1 ст. 164 Гражданского кодекса  РФ договор  уступки права аренды подлежит государственной регистрации. На  государственную регистрацию уступки прав и обязанностей по договору аренды представляются договоры уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенные сторонами  в простой письменной форме. Действующим гражданским законодательством не предусмотрен данный договор как отдельный (специальный) вид  договоров части второй Гражданского кодекса РФ. Однако данная ситуация не может рассматриваться как основание для произвольного подхода к толкованию содержания  договора  и его существенных условий.

Статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

До последнего времени отношения, связанные с долевым участием в строительстве, оставаясь не урегулированными законодательно, регламентировались различного вида договорами: простого товарищества, бытового подряда, оказания услуг, инвестирования и т.д. Такие договоры не подлежали государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Уважаемые заявители, хотелось бы обратить Ваше внимание на наиболее распространенные причины, препятствующие государственной регистрации сделок с объектами недвижимого имущества.