Правовое регулирование вопросов государственной регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества производится как в нормах Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), так и в специальном ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Одним из оснований для расторжения договора долевого может служить не только несвоевременная сдача объекта строительства, но и некоторые другие причины.

Для обеспечения исполнения обязательств застройщика могут применяться только два способа - залог и поручительство. Обеспечение исполнения обязательств застройщика должно быть единое по всем договорам, заключаемым на строительство дома на основании одного разрешения, т.е. не допускается, чтобы обязательства застройщика перед одним дольщиком обеспечивались залогом, а перед другим - поручительством. Однако, если застройщик возводит несколько объектов, на которые получены различные разрешения на строительство, вполне допустимым будет, когда в качестве обеспечения исполнения обязательств по одному объекту будет залог, а по другому - поручительство.

Закон № 214–ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сторонами договора участия в долевом строительстве являются организации (Застройщики) и участники долевого строительства (дольщики) физические или юридические лица.

Государственной регистрации подлежит договор ипотеки, на основании которого регистрируется сделка и обременение (ипотека в силу договора).

Если залогодателем является физическое лицо, то требуется согласие супруга на заключение ипотеки в случае, если закладываемое имущество было приобретено в браке и является совместно нажитым (например, приобретено за совместные деньги по договору купли-продажи, договору долевого участия и др.)

Ранее Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000  № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства") было закреплено, что технический паспорт актуален 5 лет, по истечении этого периода должна проводиться плановая инвентаризация.

Различают два вида договоров, предусматривающих правовое регулирование инвестиционной деятельности в строительстве для участников инвестиционных договоров в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Далее–Закон № 214-ФЗ) и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Исходя из общегражданского принципа имущественной ответственности участников гражданского оборота и основанного на нем института гражданско-правовой ответственности, в частности ответственности за нарушение обязательств (ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) заложена норма об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательства по договору.

Собственник может использовать одно и то же имущество в качестве предмета залога в различных сделках, то есть на одно и тоже недвижимое имущество права залогодержателя могут одновременно принадлежать нескольким лицам. Возможность многократно использовать имущество, залогом которого обеспечивается исполнение определенного обязательства, для обеспечения исполнения других обязательств предусмотрена как общей нормой - статья 342 Гражданского Кодекса, так и специальной нормой – глава VII Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту Закон). 

 

Основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (гаражный бокс) является справка ГСК (ПГСК), однако, действующим законодательством не установлена ее форма.

Справка ГСК (ПГСК), должна содержать следующую информацию:

В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона

В условиях ипотечного кризиса и нехватки денежных средств у граждан и юридических лиц возникает проблема погашения кредиторской задолженности по гражданско-правовым договорам. Вариантом решения в этой ситуации являются отступное как один из видов прекращения обязательств.

Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю обращает внимание, что в соответствии п.4 ст. 218 ГК членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, могут быть, внесшие установленный уставом кооператива паевой взнос граждане Российской Федерации, достигшие возраста шестнадцати лет.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от регистрирующего органа, зарегистрировавшего ипотеку, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации, а если владельцем закладной является юридическое лицо, - его наименования и места нахождения (пункт 1 статьи 16 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке)).

1. документ, удостоверяющий личность заявителя (залогодателя) либо его представителя (подлинник и копия);
2. соглашение о внесении изменений в содержание закладной;
3. подлинный экземпляр закладной, выданной ранее Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю;

Соглашение о внесении изменений в содержание закладной должно быть сшито с закладной.

 

1. документ, удостоверяющий личность заявителей (залогодателя  и залогодержателя), либо их представителей (подлинник и копию);
2. платежный документ, подтверждающий плату за государственную регистрацию (100 руб.) подлинник и копия;
3. соглашение об аннулировании закладной;
4. подлинный экземпляр закладной, выданной ранее Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю;
5. новая закладная с внесенными изменениям (подлинник и копия).

Государственная пошлина за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве: