ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
 

             Заключая договор об участии в долевом строительстве, стороны должны помнить, что застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.
              Если застройщик ненадлежащим образом исполнил или не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.
              Дольщик может прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика, нарушившего условия договора.
 1. Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве
             Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях ( ч.1. ст.9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
- если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
- если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
- если застройщик отказался продлить банковское поручительство.
            В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях ( ч.1.1 ст.9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
              Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с  ч.2 ст.9 Закона N 214-ФЗ.
 
2. Взыскание с застройщика неустойки
             Неустойка может быть законной, то есть установленной ч.2 ст.6 Закона N 214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.
             Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.
При расторжении договора участия в долевом строительстве неустойка, предусмотренная  ч.2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, уплате не подлежит.
 
 
3. Возмещение застройщиком убытков
             В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья ( ст.15 ГК РФ;  ст. 10 Закона N 214-ФЗ;  п.1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1).
 
4. Возмещение застройщиком морального вреда
            Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда ( ст. 15 Закона РФ N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
 
5. Возмещение застройщиком судебных расходов
           В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, эксперта и т.д.) могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения предъявленных дольщиком исковых требований ( ч.1 ст. 98 ГПК РФ).
 
6. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности
           Кроме того, застройщик может быть привлечен к административной ответственности за следующие правонарушения:
- продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований ( ст14.4 КоАП РФ);
- обман потребителей (ст 14.7 КоАП РФ);
- нарушение иных прав потребителей ( ст. 14.8 КоАП РФ). По данному основанию возможно привлечение к ответственности, например, за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих законные права участников долевого строительства;
- нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ( ст.14.28 КоАП РФ);
- невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ч.4 ст.19.5 КоАП РФ).
            Чтобы инициировать привлечение застройщика к административной ответственности по данным статьям, участник долевого строительства может обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства.
            Кроме того, виновные должностные лица организации-застройщика могут быть привлечены к уголовной ответственности по  ст.159.4 УК РФ за мошенничество в сфере предпринимательской деятельности.


Ведущий специалист-эксперт отдела регистрации прав
государственный регистратор
Е.Е. Инкина