Главная Отдел регистрации прав Начальник отдела информирует о нововведениях

Начальник отдела информирует о нововведениях

На заседании коллегии Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 30 сентября 2009 года рассмотрен вопрос «Возникновение ипотеки в силу закона на основании договора купли-продажи квартиры или жилого дома с участием несовершеннолетних детей».
Предлагаем доклад начальника отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки Колотаевой В.Н.

 

Российское законодательство защищает права несовершеннолетних детей при проведении сделок с недвижимостью. Действия по защите прав несовершеннолетних состоят в необходимости согласовании сделок с органами опеки и попечительства.

В практике работы отдела регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю при проведении ипотечных сделок встречаются сделки с участием несовершеннолетних, большая  часть которых подлежит обязательному согласованию с органами опеки и попечительства.  Так, например, при продаже жилья, в котором имеется доля несовершеннолетнего, орган опеки и попечительства потребует приобрести ему равноценную долю в другом жилье. Это обычно приводит к тому, что в новой ипотечной квартире сособственником будет являться несовершеннолетний.

Общие правила регистрации отчуждения объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему, установлены Приказом Министерства юстиции РФ от 20.07.2004 №126. Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной данным приказом, для отчуждения недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетнему необходимо:

Для несовершеннолетних, не достигших 14 лет:

  • разрешение органа опеки на распоряжение законными представителями имуществом несовершеннолетнего;

Для несовершеннолетних в возрасте от 14 лет до 18 лет:

  • разрешение органа опеки на дачу законными представителями согласия несовершеннолетнему на распоряжение имуществом несовершеннолетнего;
  • письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним.

На практике разрешения, выданные для сделки с участием несовершеннолетнего до 14 лет и несовершеннолетнего от 14 лет до 18 лет, ничем не отличаются, но позволяют сделать однозначный вывод о том, что орган опеки дает согласие на выполнение такой сделки.

Необходимо учитывать тот факт, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет будут подписывать документы самостоятельно, но при наличии соответствующих разрешений законных представителей и органа опеки.

Необходимо ли получать такое разрешение в случаях:

  • Если закладывается имеющийся объект (ипотека в силу договора) и если собственником этого объекта или его части является несовершеннолетний;
  • Если приобретается новый объект (ипотека в силу закона в пользу банка), но для приобретения объекта продается другой объект принадлежащий несовершеннолетнему;
  • При приобретении нового объекта недвижимости (ипотека в силу закона в пользу банка), если для совершения сделки нет необходимости продавать объект недвижимости несовершеннолетнего.

Часто при проведении правовой экспертизы невозможно проследить  из представленных документов, поданных на государственную регистрацию, продавалось ли недвижимое имущество несовершеннолетнего для приобретения нового объекта. На практике возникает вопрос: как государственный регистратор может судить о наличии такой предшествующей сделке и существуют ли основания для истребования согласия органов опеки и попечительства?

IX глава Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 78  Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не делают исключений для несовершеннолетних сособственников жилья при обращении взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на заложенное имущество допускается законом уже при нарушении сроков платежа более 3 раз в течении 12 месяцев, даже если такая просрочка незначительная и договором не предусмотрено иное. Суд может отсрочить реализацию решения об обращении взыскания на заложенное имущество на один год, при наличии заявления залогодателя и залогодержателя и уважительных причин. Но такая отсрочка не допускается, если это ухудшает положения залогодержателя и если в отношении залогодержателя или залогодателя возбуждено дело о признании его банкротом.

Более того, положения законодательства об ипотеке в силу закона обеспечивают льготный режим возникновения ипотеки: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины, и исключением из этого правила не являются несовершеннолетние.

Путаницу в данное правило, на наш взгляд, вносят именно ограничения существующие в самих ипотечных программах, т.к. законодательство трактует ипотеку в силу закона значительно шире, чем этим пользуются банки. Банки стараются ограничить участие несовершеннолетних в ипотечных программах. Значительная часть ипотечных программ не позволяет включить несовершеннолетнего в число сособственников, если в этом нет необходимости. Это связано с повышенными рисками банков по обращению взыскания на такое имущество. Участие несовершеннолетнего в ипотечной сделке допускается при условии, что он продает долю недвижимости, деньги от продажи которой используются для приобретения нового "ипотечного" жилья. Это связано с тем, что орган опеки не даст разрешения просто продать недвижимость несовершеннолетнего без предоставления ему какого-либо другого жилья, а без продажи доли несовершеннолетнего сделка будет невозможна.

В настоящее время в отделе регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки существует практика истребования разрешения на сделку уполномоченного органа - Управления по вопросам семьи и детства, где собственником имущества либо его доли  является несовершеннолетний.

По данному вопросу Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю проводятся рабочие встречи с застройщиками и кредитными организациями. Учитывая наработанную практику по всем вопросам, возникающим в процессе регистрации данной категории дел граждане, а также представители юридических лиц могут обращаться за консультацией в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в отдел регистрации договоров участия в долевом строительстве и ипотеки.

 

Начальник отдела регистрации
договоров участия
в долевом строительстве и ипотеки
В. Н. Колотаева

 

 

 

 

 

 

 

 

Просмотр состояния регистрации

Порядок просмотра
Просмотр состояния кадастрового учёта в данном сервисе не предусмотрен

Просмотрено раз:
Сегодня:
9345
Всего:
12672993

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7(861)250-18-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04

Общий отдел: тел.+7(861)250-18-12