Главная Отдел регистрации прав Система гражданско – правовых договоров, используемых в целях осуществления ипотечного жилищного кредитования

Система гражданско – правовых договоров, используемых в целях осуществления ипотечного жилищного кредитования

      Необходимым условием ясности и эффективности договорных отношений в сфере осуществления ипотечного жилищного кредитования  является стабильность и четкость действующего законодательства.

   Законодатель, видимо, в целях упорядочения отношений при ипотечном кредитовании, ориентируется на увеличение количества законов, регламентирующих этот вопрос. Только в декабре 2004 г. были приняты 27 законов, регулирующих вопросы ипотеки. В России действует огромное количество указаний ЦБ РФ, писем Госстроя РФ, приказов Минюста РФ; на правительственном уровне разработаны различные национальные проекты по жилью. Почти в каждом регионе, в том числе и в Краснодарском крае, есть свои законы, программы, концепции, инструкции по данному вопросу. Только законов и постановлений о развитии ипотечного жилищного кредитования правительствами субъектов РФ принято более трехсот. Можно отметить что, ориентация на количество законов не может дать необходимого результата.

Построение системы гражданско – правовых договоров, используемых для осуществления ипотечного жилищного кредитования, при существующем массиве законодательства становится крайне затруднительным.

Анализируя практику осуществления ипотечного жилищного кредитования можно сделать вывод о существовании следующей системы договоров.

На первом этапе – это заключение предварительного договора купли – продажи квартиры или жилого дома, затем -  кредитный договор, договор купли продажи квартиры или жилого дома, договор ипотеки, договор оценки объекта недвижимости и договор страхования имущества, заложенного по договору ипотеки и страхования жизни и трудоспособности заемщика. 

Во всех схемах жилищного ипотечного кредитования основным договором является договор кредитования.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

По своей юридической природе кредитный договор является консенсуальным. Человек, желающий приобрести квартиру при помощи ипотечного кредита, должен быть уверен в получении денег в нужный ему момент. Удовлетворение этой потребности в рамках реального договора, например договора займа, невозможно, т.к. он вступает в силу с момента реальной передачи денег и понудить займодавца к выдаче займа невозможно.   Кредитный же договор вступает в силу уже в момент достижения сторонами соответствующего соглашения, до реальной передачи денег заемщику, что придает необходимую  стабильность  ипотечному  жилищному  кредитованию.

 В роли кредитора в рамках кредитного договора  может выступать только банк или иная кредитная организация, имеющая соответствующую лицензию Центрального банка РФ на совершение таких операций.

Кредитный договор является двусторонним, то есть каждая сторона имеет права и обязанности, которым корреспондируются права и обязанности другой стороны. Кредитная организация обязана предоставить кредит, и имеет право требовать его возврата и уплаты по нему процентов. Получатель кредита имеет право требовать предоставления кредита, и обязан возвратить кредит и уплатить проценты.

Кредитный договор является возмездным. Вознаграждение кредитору определяется в виде процентов, начисленных на сумму кредита за все время его фактического использования. Размер таких процентов определяется договором, а при отсутствии в нем специальных указаний – по ставке рефинансирования.

Нельзя не обратить внимание, что в ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)», в Концепции развития ипотечного кредитования законодатель приравнял кредитный договор к договору целевого займа, имея в виду что обе эти договорные конструкции возможны при получении кредита на приобретение жилья. Например, в ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для целей финансирования строительства жилья упоминается как об использовании кредитных средств банка, так и о средствах целевого займа. А в соответствии с Концепцией развития кредиторами на рынке долгосрочного ипотечного кредитования признаются на равнее с банками иные юридические лица. Представляется возможным согласиться с тем, что знак равенства между двумя этими видами договоров ставится в связи с тем, что  специального субъектного состава по договору займа не предусмотрено. Кредитный договор, таким образом – частный случай договора займа.

Необходимо подчеркнуть, что заемщик обязан использовать полученные денежные средства в строгом соответствии с их целевым назначением – для покупки жилья.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

 Особенности продажи жилых помещений предусмотрены в статье 558 ГК РФ. К существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, отнесен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Для точности необходимо отметить, что при ипотечном жилищном кредитовании заключается договор купли-продажи квартиры с оплатой за счет кредита банка.

Это предполагает ряд особенностей. Так, ст.77 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) закрепляет,  что при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка они считаются находящимися в залоге с момента регистрации права собственности заемщика.

 Необходимо обратить внимание на то, что  при ипотечном жилищном кредитовании заключается не «классический» договор купли – продажи недвижимости, а договор купли-продажи жилого дома или квартиры с оплатой за счет кредита банка, что предполагает ряд особенностей. Так, ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закрепляет,  что при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка они считаются находящимися в залоге с момента регистрации права собственности заемщика. То есть при заключении договора купли – продажи  жилого дома или квартиры за счет кредита банка возникает ипотека в силу закона.

При ипотечном жилищном кредитовании, как правило, всегда заключается предварительный договор купли – продажи, так как стороны должны прийти к соглашению, что оплата покупателем стоимости квартиры происходит с внесением аванса и отсрочкой платежа до получения банковского кредита покупателем. То есть заемщик оказывается в крайне незащищенном юридическом положении, так как заключаемая сделка может не получить одобрения банка и кредит может быть не предоставлен.

При выдаче ипотечного кредита банки так же часто  требуют произведения оценки приобретаемого жилья, т.е. заключения договора с оценочной компанией. Более того, как правило, банки предоставляют список аккредитованных ими оценочных агентств и, хотя конечно по закону заемщик может выбрать любое оценочное агентство, если он это сделает, банк ему просто откажет в предоставлении кредита. 

Представляется, что обязывание заемщика произвести оценки приобретаемого жилья, привлекая независимого оценщика, является незаконной.  Предмет ипотеки, в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке»,  подлежит оценке по соглашению сторон в соответствии с законодательством Российской Федерации. И действительно, принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется наиболее целесообразным при ипотечном кредитовании, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора, возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении.

При получении кредита банка, заемщику также необходимо заключить договор страхования заложенного имущества.  

В соответствии со ст.929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Многие банки, предоставляя ипотечный кредит, предпочитают так же быть назначенными в качестве выгодоприобретателей по заключаемым заемщиком договорам  страхования.

Представляется, что практика назначения банка в качестве выгодоприобритателя по договорам страхования заложенного имущества, не является правомерной.

Согласно ст.930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица, имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Договор страхования имущества, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобритателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен.

Банк не имеет интерес в сохранении заложенного имущества, за исключением случаев, когда в договоре прямо предусмотрено, что на банк переходят риски гибели или повреждения такого имущества. В силу ст. 211 ГК РФ убытки в случае повреждения или гибели заложенного имущества возникают у заемщика, так как именно он является собственником.

 Косвенным образом банк, конечно, заинтересован в сохранении заложенного имущества, т.к. в случае гибели или повреждения предмета залога, кредит окажется необеспеченным. Но это интерес банка который связан  с риском невозврата кредита. Страхование же не является и не может являться способом обеспечения исполнения обязательства. Следовательно, договор страхования заключенный в пользу банка является недействительным.

Противники данной точки зрения, обосновывая правомерность назначения банка в качестве выгодоприобретателя в договоре страхования, указывают, что здесь страхуются не «убытки в застрахованном имуществе», а «убытки в связи с иными имущественными интересами». Согласиться с указанной точкой зрения не представляется возможным, т.к. в ст. 929 ГК РФ прямо говориться об имущественных интересах страхователя. Тем самым исключается наличие интереса, если убытки возникают в связи с имущественными интересами выгодоприобретателя. Соответственно, банк не подпадает под действие этого пункта.

В качестве одного из примеров, когда суд признал неправомерность страхования заложенного имущества в пользу банка, можно привести  Решение апелляционного суда Самарской области от 26.09.06. по делу между Удмуртской страховой медицинской компанией «Астра» и инспекцией

страхнадзора. В решении суда указано, что страхование заложенного имущества в пользу банка незаконно, т.к. в договоре залога не оговорено, что риск утраты или повреждения заложенного имущества несет банк, а не заемщик.

         Банки так же обязывают заемщиков заключать договор страхования своей жизни, что нельзя признать необходимым и обоснованной с правовой точки зрения. В состав наследства, согласно ст. 1112 ГК РФ, входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. То есть в случае смерти заемщика, обязанность расплатиться по кредитному договору, просто переходит к его наследникам. В случае же если наследники окажутся неплатежеспособны, то банк в общем порядке может наложить взыскание на заложенное имущество.

         Подводя итог, можно сказать, что практика назначения банка в качестве выгодоприобритателя по договору страхования заложенного имущества не соответствует закону, противоречит интересам заемщика и замедляет развитие ипотечного жилищного кредитования в России.

 

 

Просмотр состояния регистрации

Порядок просмотра
Просмотр состояния кадастрового учёта в данном сервисе не предусмотрен

Просмотрено раз:
Сегодня:
3455
Всего:
12623830

Online услуги

Услуги Росреестра

Справочная информация

Услуги Кадастровой палаты


МФЦ вашконтроль.ру Официальный интернет-портал правовой информации


Контакты


350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28

Телефон горячей линии: тел. +7(861)250-18-10

E-mail: mail@frskuban.ru, 23_upr@rosreestr.ru

Телефон доверия: +7(861)250-18-04

Общий отдел: тел.+7(861)250-18-12