Главная

Особенности заключения договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

E-mail Печать

Статья 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает преимущественное право покупки участка субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием, на территории которого такой участок находится, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец участка обязан письменно известить высший (именно высший) исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать участок с указанием следующих сведений:

1) цены участка;

2) размера участка;

3) местоположения участка;

4) срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по купле-продаже.

Перечень таких сведений, установленных абзацем первым пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, исчерпывающий. Они же представляют собой существенные условия возможного будущего договора купли-продажи участка. Однако кроме них в извещении необходимо указание также на кадастровый номер участка и данных о продавце. Желательно приложить ксерокопию документа о праве собственности продавца на продаваемый им участок.

Ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не допускает извещение посредством направления проекта договора купли-продажи и даже не использует слово "договор". Тем самым подчеркивается, что договор купли-продажи участка как объекта недвижимости регулируется ГК РФ.

В некоторых субъектах РФ приняты нормативные акты о порядке реализации преимущественного права покупки участков с утверждением формы извещения о такой продаже. В таких субъектах РФ нужно направлять извещение по утвержденной форме. Если в субъекте РФ она не утверждена, то можно направить извещение с указанием необходимых сведений в произвольной письменной форме.

Абзац второй пункта 2 статьи 8 Закона допускает известить о намерении продать участок либо под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении. Но чтобы доказать, что извещение действительно делалось, необходимо, чтобы в расписке либо уведомлении о вручении содержались сведения об этом. При их отсутствии, отказе от преимущественного права покупки, продаже участка третьему лицу и оспаривании такой сделки доказать, что извещение делалось, будет затруднительно. Можно подстраховаться и в один день с вручением извещения опубликовать его аналог в соответствующей газете субъекта РФ: это не предусмотрено статьей 8 Закона, но и не является ее нарушением.

Цена продаваемого участка определяется исключительно по усмотрению продавца, то есть является рыночной. Продавец не обязан назначать цену участка в зависимости от его кадастровой стоимости. Цену участка нужно указать в рублях и покупателю уплатить ее в полном размере (в том числе в случаях поэтапной оплаты) до окончания максимального срока расчетов по этой сделке.

Размер участка определяется в общепринятых для земельных участков величинах - гектарах или квадратных метрах (не в балло-гектарах).

Местоположение участка определяется описательно с указанием на нахождение его в субъекте РФ, муниципальном образовании, направления от ближайшего населенного пункта и расстояния до него (например, "в 5 км на северо-восток от деревни..."), но вряд ли возможно без приложения кадастрового плана (паспорта) участка с его кадастровым номером.

Расчет по сделке возможен не на основании извещения, а в соответствии с договором купли-продажи участка. Поскольку максимальный срок расчетов осуществляется по сделке, расчет должен быть произведен в пределах 90 дней после заключения договора как вида сделки, а не в пределах 90 дней со дня получения извещения о продаже участка публичным образованием либо со дня ответа на такое извещение. Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой эта сделка ничтожна (статьи 131 (пункт 1), 164 (пункт 1), 165 (пункт 1) и 551 (пункт 1) ГК РФ), 90 дней отсчитываются от дня такой регистрации.

В статье 8 Закона имеются в виду календарные (рабочие и нерабочие) дни исходя из главы 11 ГК РФ "Исчисление сроков".

Извещение, предусмотренное статьей 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, является офертой.

Согласно статье 435 ГК РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Положения статьи 435 ГК РФ означают, что собственник участка, направивший извещение о его продаже, может передумать продавать участок и "перехватить" извещение только до момента простановки на нем штампа с датой и входящим номером в канцелярии высшего органа государственной власти субъекта РФ или соответствующего органа местного самоуправления.

Публичное образование может выразить согласие на покупку участка только письменным извещением в адрес продавца. Такое извещение является акцептом, который согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ должен быть безоговорочным. Другими словами, встречные условия о купле-продаже участка (например, о цене, прекращении залога участка и др.) продавец участка может не принимать.

Если субъект РФ или муниципальное образование известило продавца об отказе от преимущественного права покупки участка либо не известило в той же форме, что и продавец, о намерении купить в течение 30 дней со дня поступления извещения продавца, то продавец вправе продать участок третьему лицу при соблюдении следующих условий:

1) цена участка должна быть не ниже предложенной публичному образованию. Она может быть либо такой же, либо более высокой;

2) продать участок можно в течение года после отказа публичного образования от преимущественного права покупки. Если публичное образование не известило продавца о намерении купить участок, то продать его третьему лицу допускается в течение 13 месяцев со дня получения публичным образованием извещения продавца;

3) продать участок можно лицу, имеющему право его приобрести. Не имеют права приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения:

- иностранцы (ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

- лица, у которых приобретение участка приведет к превышению установленного законом субъекта РФ максимального размера общей площади с/х угодий, которые могут находиться в собственности одного лица (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

- иные лица в соответствии с законодательством.

При намерении продать участок по цене ниже заявленной публичному образованию продавец обязан вновь соблюсти его преимущественное право покупки, направив новое извещение о продаже участка.

Согласно п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, "сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна".

В соответствии со статьями 166 и 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, а если в натуре невозможно - в деньгах. В то же время, согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, если продавец продал участок третьему лицу, а затем было установлено нарушение преимущественного права покупки публичного образования, то третье лицо не может быть лишено права собственности на такой участок либо быть обязано возместить его стоимость публичному образованию либо продавцу, если оно является добросовестным приобретателем. То же относится к каждому последующему приобретателю (собственнику) участка. Такой вывод следует из толкования положений ГК РФ, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П. Поэтому в интересах покупателя потребовать от продавца участка доказательства соблюдения продавцом преимущественного права покупки участка публичным образованием.

Государственный регистратор                                                                 Стрелюк О.В.

 

Правовой ликбез